As recentes políticas públicas de habitação dirigidas aos jovens até aos 35 anos, sobretudo, no âmbito da aquisição da 1ª Habitação, são uma tentativa louvável de resposta a um problema crónico em Portugal: a dificuldade de acesso à habitação por parte das novas gerações. Contudo, é essencial analisar estas medidas com espírito crítico, não só pelo seu impacto direto no setor imobiliário, mas também pelas suas consequências indiretas no mercado e no território nacional.
Em primeiro lugar, é importante reconhecer que instrumentos como a bonificação dos juros no crédito à habitação, o aumento do número de imóveis disponíveis para arrendamento acessível e a isenção de impostos em certos contratos são, em teoria, um avanço significativo. Estes apoios visam facilitar o acesso à propriedade, algo profundamente enraizado na cultura habitacional portuguesa. No entanto, na prática, estas medidas impulsionaram ainda mais a procura num mercado já em desequilíbrio, marcado pela escassez de oferta, sobretudo nas principais zonas urbanas. Ao facilitar o acesso ao crédito e criar condições atrativas para os compradores, sem resolver de forma estrutural a falta de imóveis disponíveis, o efeito colateral foi previsível: uma pressão adicional sobre os preços.
Num cenário de escassez, qualquer estímulo à procura — mesmo que com boas intenções — contribui inevitavelmente para o aumento dos valores de mercado. E quem sai prejudicado? Ironia das ironias, muitas vezes os próprios jovens que estas políticas pretendem apoiar, sobretudo nas áreas metropolitanas onde os preços se tornaram proibitivos.
Por outro lado, há um efeito interessante e menos debatido: o crescimento acelerado da procura em zonas periféricas, até 01h00 de Lisboa, nomeadamente, a nossa belíssima cidade de Almeirim, onde os preços ainda são relativamente mais acessíveis. Esta nova geografia da procura tem sido alimentada não apenas pelos benefícios fiscais e apoios financeiros, mas também por uma transformação social e laboral em curso — o teletrabalho e a mobilidade dos nómadas digitais.
Hoje, um jovem profissional que trabalha remotamente vê com bons olhos viver em cidades como Santarém, Torres Vedras ou Almeirim, onde pode adquirir habitação a preços mais competitivos, mantendo qualidade de vida e conectividade. Esta descentralização, embora involuntária por parte das políticas públicas, acaba por fomentar o desenvolvimento de territórios fora dos grandes centros, promovendo alguma redistribuição populacional e novas dinâmicas económicas locais.
Contudo, abre novos temas e desafios, principalmente, no que diz respeito aos Planos Diretórios Municipais, Mobilidade Urbana e redefinição das políticas de construção, pois atualmente Portugal é o Pais cujo a área por m2 de imoveis de tipologia T2 e T3 é a maior da União Europeia, o que aumenta o custo quer na execução, quer no preço.
É, pois, essencial que o Governo compreenda o impacto integral das suas políticas. Apoiar os jovens na compra da 1ª casa é necessário, mas deve ser feito em paralelo com medidas estruturais que aumentem a oferta — nomeadamente através da reabilitação urbana, da libertação de solo urbanizável, diminuição de Impostos sobre o Arrendamento
e Aquisição e aumento de Impostos sobre a Propriedade, pois hoje é caro querer adquirir um imóvel e barato ser proprietário de um imóvel, dai muitos imóveis serem mantidos, mesmo que fechados e em estados deploráveis, porque o custo é efetivamente baixo.
Caso contrário, continuaremos a aplicar pensos rápidos num problema que exige uma operação cirúrgica profunda. E os jovens, por muito apoio que recebam, continuarão a ver o sonho da casa própria como algo cada vez mais distante — ou, no mínimo, algo que só se concretiza… longe de casa.
Paulo Frutuoso, especialista em Mediação Imobiliária
